上海注冊公司電話上海壹隆企業登記注冊,為中小微企業代理記賬
        上海公司稅務籌劃方案
        注冊公司聯系方式13564104888

        人才租賃住房發展,稅收支持力度需要加強處理

        作者:     日期: 2022/10/28    點擊率: 120     文字大?。?nbsp;     

         近期,筆者經手一起人才租賃住房運營企業咨詢案例:“半年的租金收入僅有幾十萬,房產稅稅額達到五百多萬,是否存在可以享受的稅收優惠政策?”。筆者前期也有關注租賃住房企業的相關稅收政策,包括財政部、國家稅務總局公告2019年61號關于公共租賃住房稅收優惠政策、以及財政部、國家稅務總局公告2021年24號關于完善住房租賃有關稅收政策,但是筆者發現人才租賃住房可實際享受的稅收優惠政策屈指可數。

          從特定的角度,人才租賃住房企業承擔一定地方社會責任,不能完全參照市場化機制運營管理,但是目前對于人才租賃住房企業,稅收支持力度顯得“勢單力薄”。因此,本文擬從“一、租賃住房發展相關背景,二、人才租賃住房稅收實務分析,三、人才租賃住房稅收支持建議”三個角度做分析闡述并提出相關稅收建議。

          一、租賃住房發展相關背景

          住房是安居之本,民生之要,更是社會和諧之根基,堅持“房子是用來住,不是用來炒”,圍繞“加快建立多主體供給,多渠道保障,租購并舉住房制度”,國家和地方也都相繼出臺相關的支持政策。2017年7月,住房城鄉建設部會同國家發展改革委、國家稅務總局等八部門印發了《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,要求在人口凈流入的大中城市,加快發展住房租賃市場,并首次將北京、長春、上海、南京、杭州等16個城市納入中央財政支持住房租賃市場發展試點范圍。2021年6月,國務院辦公廳印發《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》(意見簡稱“意見”),為了有效改善了城鎮戶籍困難群眾住房條件,緩解新市民、青年人等群體住房困難問題,明確加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系,促進解決好大城市住房突出問題,《意見》明確保障性租賃住房基礎制度和支持政策,其中明確提出:“降低稅費負擔。綜合利用稅費手段,加大對發展保障性租賃住房的支持力度。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房,取得保障性租賃住房項目認定書后,比照適用住房租賃增值稅、房產稅等稅收優惠政策”。

          各地為了優化人才發展環境,吸引和留住人才,創新推出“人才專項租賃住房”制度,那么,何為“人才租賃住房”?屬于目前保障性租賃住房,還是公共租賃住房,更或者屬于一般性租賃住房,筆者查閱相關政策文件,尚未找到國家法規層面的明確定義,但從地方性政策找到其參照歸屬,例如北京市,2018年7月,北京市住房和城鄉建設委員會發布了《關于優化住房支持政策服務保障人才發展的意見》(京建法〔2018〕13號),將其歸屬于“面向人才供應的公共租賃住房”;再例如杭州市,杭州市住房保障和房產管理局,杭州市財政局《關于將人才專項租賃住房項目納入中央財政支持住房租賃市場發展試點專項資金支持范圍的通知》(房局[2021]106號),將其作為保障性租賃住房的重要組成部分。

          在支持租賃住房發展的相關政策中,可以捕捉到“保障性租賃住房”、“公共租賃住房”以及“人才專項租賃住房”等專業名詞,為了進一步進行下文分析,筆者需要從相關政策文件對其進行進一步解釋及說明,匯總如下圖。

          針對人才租賃住房,目前沒有統一標準定義,各地區根據產業發展及人才需求制定各自標準,本文暫且以浙江省首個純人才專項租賃住房首期配租條件為例,根據其官方公布配租條件,整理如下:

          二、人才租賃住稅收實務分析

          筆者關注到近些年部分地區二級土拍市場,常見人才專項租賃房項目地塊出讓相關信息,建設項目“只租不售”,土地競得單位基本為當地城投或者國有企業。隨著國家支持住房租賃發展的趨勢,人才租賃住房也逐漸涌入大眾的視野內,因此筆者擬結合實務案例,針對通過土地出讓方式獲取人才租賃房企業,結合稅收優惠政策,闡釋租賃住房企業從拿地建設期、運營期主要涉稅情況,并分析其目前存在稅收困境。

          1.拿地建設期涉稅分析

          人才租賃住房企業在拿地建設期主要涉及契稅、與工程建設合同相關的印花稅及城鎮土地使用稅,具體如下:

          契稅。契稅一般按照繳納的土地出讓金等應交付的貨幣以及實物、其他經濟利益對應的價款的3%-5%的稅率繳納契稅。

          印花稅。建設期印花稅主要還是以“建設工程合同”及“借款合同”應稅合同為主,稅率分別為萬分之三及萬分之零點五。

          城鎮土地使用稅。城鎮土地使用稅按照占用土地的面積繳納;注意通過土地出讓方式獲取土地使用權稅納稅義務發生時間的確定,土地出讓合同一般僅約定在具體日期之前交付,實際納稅義務時間需根據“土地交付確認書”來確定,當然如果存在特殊出讓地塊項目,在未正式簽訂“土地交付確認書”前已提前使用,應以實際獲取土地使用權時間為準。

          2.運營期涉稅分析

          人才租賃住房企業在運營階段主要針對租賃收入涉及的增值稅、從租房產稅、空置租賃期從價房產稅、城鎮土地使用稅,具體如下:

          增值稅:依據租賃收入9%繳納增值稅(這里僅代表增值稅一般納稅人),對應的進項稅額予以抵扣。

          特別地,符合條件的納稅人可以選擇按1.5%簡易征收。住房租賃企業中的增值稅一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入,可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。這里需要提醒兩點,第一,出租的標的資產為“住房”,對于配建的其他如底商和車位不適用;第二,如果選擇簡易計征,對應進項稅額不予抵扣,尤其是建設期的已抵扣的工程款支出進項稅額需要做轉出。

          從租計征房產稅。按照租賃收入的12%繳納。

          特別地,租賃住房企業向個人、專業化規?;》孔赓U企業出租住房的,減按4%的稅率征收房產稅。

          從價計征房產稅。租賃住房在空置期間或未出租前需按照房產原值的減除10%至30%后的余值按照1.2%稅率繳納。

          印花稅。主要系租賃應稅合同,依據租賃合同金額按照“租賃合同”稅目千分之一稅率繳納。

          城鎮土地使用稅。參照上述“拿地建設期涉稅分析”。

          3.存在問題分析

          對于人才租賃住房建設開發運營企業,一方面,租賃對象限制為“特定人才”并且需要滿足一定嚴格條件方可申請;另一方面,由于租金價格按照市場價格較低折扣確定,在整個開發運營周期內,租賃收入整體偏低,結合征稅環節,筆者認為存在以下兩個問題需要關注:

          從價計征房產稅稅負較重。由于人才租賃的租賃對象嚴格限制標準,租賃住房空置率普遍較高,同時考慮租金較低且特定人才給予免租,運營期經營現金流凈流入較低,空置期間從價計征房產稅成為其主要稅收負擔,高額的稅收負擔對于租賃費“限價”的人才租賃住房企業運營發展無疑雪上加霜??赡苡腥藭氲娇梢酝ㄟ^轉租方式,將房產稅計征模式由“從價”轉為“從租”,但事實也存在很多限制,比如租賃主體限制、轉租定價的合理性等問題,因此想通過轉換稅款計征方式以達到降低稅負的目的,對人才租賃住房企業并不是一個可持續的良策。

          稅收優惠支持力度較低。目前,財政部、國家稅務總局都相繼出臺針對租賃住房企業普惠性的稅收優惠政策;增值稅方面,對于目前的增值稅稅率優惠,政策規定租賃住房企業向個人出租可以選擇征收率1.5%的簡易計稅,且不論人才租賃住房租賃收入較低,增值稅稅收負擔可以忽略不計,并且由于選擇了簡易計稅,對應的進項稅額需要轉出,營改增后新建設的人才租賃住房,考慮進項稅額因素,可能選擇一般計稅方法對其更有利;同時,房產稅方面,租賃企業向個人出租住房可減按4%的稅率繳納房產稅,但考慮人才租賃住房租金價格本身偏低,所以,目前稅收優惠政策整體對人才租賃住房企業顯得無足輕重。

          三、人才租賃住房稅收支持建議

          人才租賃住房作為租賃住房市場發展的重要補充,同時為吸引人才促進地方經濟產業發展創造人才基礎,多數地區也將人才租房納入地區土地出讓計劃,為了進一步支持租賃住房市場發展,筆者建議對于人才租賃類等保障性住房,稅收的支持力度應更加包容且精準,因此,筆者建議如下:

          針對人才租賃等保障性住房給予針對性的稅收優惠。參照現行公共租賃住房的稅收優惠政策,免征建設期間及建成后人才租賃住房占地的城鎮土地使用稅,免征人才租賃住房建設及管理運營期間的印花稅,免征人才租賃住房房產稅。

         

        自貿區公司注冊 | 外資企業注冊 | 勞務派遣公司注冊 | 注冊物流公司 | 商標申請 | 代理記賬收費標準 | 公司注冊流程及費用
        熱門推薦icp許可證辦理需要多少錢 |無實體店營業執照 |高新專項審計多少錢? | 外資高新企業 | 香港注冊公司 | 注冊公司流程 | 注冊個人獨資企業| 注冊食品公司| 公司注冊費用| 進出口權辦理流程| 公司代辦需要多少錢| 上海注冊公司費用|注冊一個公司需要多少錢| 注冊公司需提供哪些資料及流程費用| 勞務派遣經營許可證 | 上海注冊公司費用流程|外資公司企業注冊流程|個人獨資企業注銷|公司注冊都需要什么?|注冊小公司| 香港公司年審|三類醫療器械|公司股權變更|上海做賬報稅|上海衛生許可證